Необходимость принятия настоящего закона состоит в том, что в Приднестровской Молдавской Республике требуется формирование действенного механизма финансирования капитального ремонта жилого фонда.

Действующий в настоящее время порядок финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов предполагает финансирование данных работ за счет части платы за жилье, вносимой жильцами данных жилых домов. В этой связи сбор дополнительных средств на осуществление ремонтных работ предполагает поэтапную реализацию следующих мероприятий:

1 этап - увеличение размера платы за жилье;

2 этап -  выполнение работ по капитальному ремонту и их оплата.

Данный подход не находит поддержки жителей многоквартирных домов, прежде всего, в связи с непрозрачностью механизмов расходования собираемых средств, выбора подрядчиков, определения стоимости работ и т.п.

В качестве решения проблемы изыскания средств на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов уже длительное время рассматривается передача данного жилья на содержание самим владельцам квартир через создание товариществ собственников жилья. Данная реформа подразумевает, что после передачи жилья в управление ТСЖ жители самостоятельно будут изыскивать средства на финансирование ремонтов многоквартирных жилых домов. При этом, будучи распорядителями собираемых средств, они обеспечат прозрачность всех управленческих и финансовых процессов.

Несмотря на то, что старт данной реформе на законодательном уровне был дан в 2007 году, результаты её очень скромны. Например,  в г. Тирасполе в форме ТСЖ и потребительских кооперативов функционирует всего лишь 19 домов, что составляет 2 % от муниципального жилого фонда[1].

Анализ сложившейся ситуации показывает, что основной причиной неудачи реформы является:

1.            нежелание граждан брать на себя административные издержки (как финансовые, так и трудовые), связанные управлением жилым фондом;

2.            сохраняющийся более высокий уровень доверия к действующему страховому механизму финансирования содержания жилого фонда, который контролируется государством, чем к механизму, используемому в ТСЖ и иных подобных организациях.

Целью настоящего законопроекта, является создание нормативно-правового механизма учитывающего объективно сложившиеся требования населения к системе организации капитального ремонта многоквартирного жилого фонда.

Основные положения законопроекта предусматривают реализацию следующих принципов:

1.            контроль процесса капитального ремонта многоквартирных жилых домов должны осуществлять органы местного самоуправления  и органы государственного управления;

2.            аккумулирование средств на осуществление капитального ремонта должно осуществляться на основании действующего «страхового принципа»;

3.            оплата работ собственниками помещений должна осуществляться по факту их выполнения – «сначала работа, затем повышение тарифа»;

4.            в принятии решения о выборе подрядчика и приемке выполненных работ должны участвовать жильцы данного жилого дома.

С принятием настоящего законопроекта основой отношений по капитальному ремонту становятся займы Целевого фонда содержания жилищного фонда, за счет которых будет осуществляться оплата работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов. Законопроект определяет следующие условия займа средств Целевого фонда содержания жилищного фонда:

1.      целевое использование заемных средств на капитальный ремонт конструктивных элементов здания, сетей, лифтового оборудования многоквартирного жилого дома;

2.      предоставление и возврат займа в рублях Приднестровской Молдавской Республики;

3.      беспроцентный характер займа;

4.      определение срока займа равным 80 (восьмидесяти) % нормативного срока эксплуатации объекта капитального ремонта, но не более 15 лет.

Механизм реализации данных заемных отношений может быть проиллюстрирован на следующем примере.

 

ПРИМЕР:

Выполняемая работа - капитальный ремонт кровли 3-хподъездного 10-этажного жилого дома 143 серии:

- площадь кровли – 960 кв. м

- цена выполнения единицы работ – 240 руб./ кв. м

- общая стоимость работ - 240 руб./ кв. м * 960 кв. м = 230 400 руб.

Общая площадь квартир:

- 3 подъезда * 20 квартир * 52 кв. м. = 3120 кв м. (2-хкомнатные квартиры)

- 3 подъезда * 20 квартир * 72 кв. м. = 4320 кв м. (3-хкомнатные квартиры)

Итого общая площадь: 3120 + 4320 = 7440 кв. м.

Нормативный срок эксплуатации кровли из рулонных материалов – 10 лет.[2]

Распределение затрат на ремонт кровли данного жилого дома составит:

- 230 400 руб. : 7 440 кв. м. = 30,97 руб./кв. м.;

- 30,97 руб./кв. м.: (10 лет *0,8) = 3,87 руб./кв. м. в год;

- 3,87 руб./кв. м. : 12 мес. = 0,32 руб./кв. м в месяц

Ежемесячный платеж в счет погашения целевого займа из Целевого фонда содержания жилищного фонда:

- для двухкомнатной квартиры: 0,32 руб./кв. м * 52 кв. м. = 16,64 руб.;

- для трехкомнатной квартиры: 0,32 руб./кв. м * 72 кв. м. = 23,04 руб.;

Данная сумма будет начисляться, в случае, если подвал здания не используется какими-либо лицами. Если вся площадь подвала будет использоваться, то платежи владельцев квартир будут на 10% меньше.

Кроме этого, участие жителей в определении подрядчика и стоимости работ будет стимулировать исключение административных барьеров для развития конкуренции на рынке строительных услуг, что приведет к уменьшению удельной стоимости работ за счет исключения коррупционной и монопольной составляющих цены на строительные услуги.

Социально-экономический эффект от реализации законопроекта состоит в том, что создается прозрачный нормативно-правовой и финансовый механизм для финансирования работ по капитальному ремонту  многоквартирных жилых домов, который:

а) позволяет осуществлять ремонт многоквартирных жилых домов вне зависимости от формы управления: кооператив, ТСЖ, муниципальная управляющая компания, тем самым устраняется острая необходимость в навязывании жителям многоквартирных домов обязанности выбирать управляющую компанию;

б) создает механизмы принятия и контроля исполнения решений по капитальному ремонту жилых домов, обеспечивающие  снижение стоимости работ и повышение их качества за счет общественного контроля процесса определения стоимости и выполнения работ;

г) позволяет привлекать на капитальный ремонт средства всех владельцев помещений в многоквартирных жилых домах, а не только владельцев квартир и иного жилья;

д) дает возможность удвоения, при прочих равных условиях, сумм средств, используемых на ремонт жилья в течение 6-8 лет;

е) создает механизм безинфляционного привлечения заемного капитала в сферу ЖКХ посредством муниципальных займов.

Запуск данного механизма может позволить в ближайшее время обеспечить решение самых острых проблем по капитальному ремонту жилого  фонда, а в дальнейшем обеспечить устойчивое финансирование капитального ремонта в соответствии с нормативными сроками службы конструктивных элементов многоквартирных жилых домов.

---

[1] http://novostipmr.com/ru/news/13-05-22/kuda-uhodyat-kommunalnye-dengi

[2] Приложение N 16 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным приказом Министра промышленности Приднестровской Молдавской Республики от 24 июня 2004 г. N 413 (САЗ 04-50)

 

Привожу тест законопроекта:

Проект

 

 

ЗАКОН

Приднестровской Молдавской Республики

«О капитальном ремонте многоквартирных жилых домов»

 

 

 

Статья 1. Общие положения

Настоящий закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении капитального ремонта многоквартирных жилых домов, в том числе при заключении и исполнении договоров на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов, порядок и источники оплаты выполненных работ.

 

Статья 2. Порядок финансирования расходов по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов

1. Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов, вне зависимости от формы собственности и избранного способа управления многоквартирным жилым домом, осуществляется за счет средств следующих лиц:

а) собственников квартир в данном многоквартирном доме; 

б) квартиросъемщиков, владеющих квартирами в данном многоквартирном жилом доме на основании договора социального либо коммерческого найма;

в) собственников иных помещений, расположенных в данном многоквартирном жилом доме.

2. При осуществлении капитального ремонта многоквартирного жилого дома лица, указанные в пункте 1  настоящей статьи имеют право на получение целевого займа из Целевого фонда содержания жилищного фонда в порядке и  в соответствии с условиями, определенными настоящим законом.

 

 

Статья 3. Займодавец

Займодавцем по договору займа средств Целевого фонда содержания жилищного фонда (далее – договор целевого займа) выступает муниципальное образование, на территории которого располагается данный многоквартирный жилой дом.

От имени муниципального образования при заключении договора займа средств Целевого фонда ремонта жилищного фонда выступает организация, уполномоченная местным Советом народных депутатов города или района на распоряжение средствами Целевого фонда ремонта жилищного фонда.

 

 

Статья 4. Заёмщик

1. Заемщиком по договору займа средств Целевого фонда содержания жилищного фонда выступают:

а) собственники квартир, расположенных в данном многоквартирном жилом доме;

б) квартиросъемщики, владеющие квартирами в данном многоквартирном жилом доме на основании договора социального либо коммерческого найма;

в) собственники иных помещений, расположенных в данном многоквартирном жилом доме.

2. Заемщики участвуют в отношениях займа средств Целевого фонда содержания жилищного фонда через своего представителя.

Представителем заемщика является организация, осуществляющая управление данным многоквартирным жилым домом (далее – организация-представитель):

а) управляющая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным жилым домом;

б) товарищество собственников жилья;

в) жилищный кооператив;

г) жилищно-строительный кооператив.

 

 

Статья  5. Условия целевого займа

Заём средств Целевого фонда содержания жилищного фонда осуществляется на следующих условиях:

1)                 целевое использование заемных средств на капитальный ремонт конструктивных элементов здания, сетей, лифтового оборудования многоквартирного жилого дома;

2)                 предоставление и возврат займа в рублях Приднестровской Молдавской Республики;

3)                 беспроцентный характер займа;

4)                 определение срока займа равным 80 (восьмидесяти) % нормативного срока эксплуатации объекта капитального ремонта, но не более 15 лет. Исчисление срока действия договора займа начинается с первого числа месяца, в котором были перечислены средства на оплату выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома.

 

 

Статья 6. Порядок возврата суммы займа

1. Возврат займа осуществляется каждым заёмщиком путем внесения на счет организации-представителя равномерных ежемесячных платежей в течение всего срока действия договора займа.

2. Сумма возврата займа по каждому конкретному заемщику включается в квитанцию о плате за жилье отдельной строкой. В случае заключения нескольких договоров займа, сумма по каждому из них отражается квитанции о плате за жилье отдельной строкой.

3. Общая сумма займа распределяется пропорционально общей площади квартир многоквартирного жилого дома и площади иных помещений, расположенных в данном многоквартирном жило доме, находящихся в собственности заемщиков, за исключением площади пристроенных помещений.

4. Организация-представитель ежемесячно перечисляет средства, полученные от заёмщиков в качестве платежей по договору целевого займа на счет Целевого фонда содержания жилищного фонда.

 

 

Статья 7. Целевой фонд ремонта жилищного фонда

1.      Целевой фонд ремонта жилищного фонда является целевым фондом местного бюджета города или района.

2.      Доходная часть Целевого фонда ремонта жилищного фонда формируется за счет следующих источников:

а) средств, получаемых в виде налога на содержание жилищного фонда, в размере, определяемом  местным Советом народных депутатов города или района, но не менее 50 % суммы налога;

б) иных налоговых доходов местного бюджета, величина которых определяется местным Советом народных депутатов города или района;

в) субсидий республиканского бюджета;

г) средств, полученных от реализации муниципального имущества в процессе приватизации;

д) средств, полученных от аренды муниципального имущества;

е) муниципальных займов;

ж) средств, полученных в качестве возврата  ранее выданных целевых займов.

3.      Средства  Целевого фонда ремонта жилищного фонда используются на следующие цели:

а) капитальный ремонт многоквартирных жилых домов;

б) выплат суммы займа и процентов по муниципальным займам;

в) осуществление расходов, связанных с сопровождением муниципального займа.

4. Смета доходов и расходов Целевого фонда ремонта жилищного фонда и титульный список многоквартирных жилых домов, элементы которых подлежат капитальному ремонту, на текущий финансовый год по данному муниципальному образованию утверждаются местным Советом народных депутатов города или района.

 

 

Статья 8. Порядок заключения договора подряда

1. Основанием для инициации процедуры заключения договора подряда является дефектный акт элемента многоквартирного жилого дома, подлежащего капитальному ремонту, составляемый в порядке, установленном правительством Приднестровской Молдавской Республики.

Дефектный акт должен в обязательном порядке содержать информацию об объеме необходимых работ по капитальному ремонту элемента многоквартирного жилого дома и иную информацию, необходимую для расчета строительной сметы на выполнение капитального ремонта обследуемого объекта.

2. Дефектный акт служит основанием для включения многоквартирного жилого дома в титульный список многоквартирных жилых домов, элементы которых подлежат капитальному ремонту.

3. После принятия решения о включении многоквартирного жилого дома в титульный список многоквартирных жилых домов, элементы которых подлежат капитальному ремонту, организация-представитель организует созыв общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома.

4. Общее собрание жильцов дома, элемент которого подлежит капитальному ремонту, принимает решения по следующим вопросам:

а) об определении подрядчика на выполнение работ по капитальному ремонту элемента данного многоквартирного жилого дома;

б) о согласовании единицы и общей стоимости, выполняемых по договору подряда ремонтных работ, а также иных условий договора подряда, признанных общим собранием жильцов существенными;

в) об определении организации-представителя, уполномоченной от имени заёмщиков на заключение договора займа средств Целевого фонда  ремонта жилого фонда

5. Организация-представитель дает объявление о созыве общего собрания жильцов с целью определения условий договора подряда на капитальный ремонт элемента многоквартирного жилого дома в районной или городской газете муниципального образования, на территории которого располагается данный многоквартирный жилой дом.

Объявление о проведении собрания является предложением делать оферты на выполнение работ по капитальному ремонту элементов многоквартирного жилого дома.

Собрание жильцов может быть проведено не ранее 10 (десяти) дней с момента публикации объявления, указанного в настоящем пункте.

6. С момента  принятия общим собранием жильцов решения по вопросам, указанным в пункте 4 настоящей статьи, организация-представитель заключает:

а) договор подряда на выполнение работ по капитальному ремонту элемента с лицом, определенным общим собранием жильцов данного многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями, согласованными на данном собрании;

б) договор займа с организацией, уполномоченной на распоряжение средствами Целевого фонда ремонта жилого фонда.

7. Модельные формы договоров, указанных в пункте 6 настоящей статьи, а также порядок их вступления в силу утверждаются правительством Приднестровской Молдавской Республики.

 

Статья 9. Общее собрание жильцов

1.   Общее собрание жильцов полномочно принимать решения в случае, если в данном собрании участвует не менее 50 (пятидесяти) % от числа лиц, указанных в пункте 1 статьи 2 настоящего закона. Каждый владелец квартиры либо собственник иного помещения при проведении общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома имеет один голос.

2.   В общем собрании жильцов с правом решающего голоса вправе участвовать:

а) собственники помещений, расположенных в данном жилом доме;

б) наниматели жилья, владеющие жильем на условиях социального или коммерческого найма;

в) дееспособные граждане, прописанные в квартирах, находящихся в данном жилом фонде, представляющие собственника либо квартиросъемщика без доверенности;

г) законные представители собственников помещений и нанимателей жилья.

3.   Решения общего собрания жильцов принимаются большинством голосов от присутствующих на собрании.

4.   Решения общего собрания жильцов обязательны для исполнения всеми лицами, указанными в пункте 1 статьи 2 настоящего закона, а также организацией-представителем.

5.   Общее собрание жильцов ведет председатель, избираемый участниками собрания.  Протокол собрания ведет секретарь собрания, избираемый участниками собрания.

6.   В общем собрании жильцов с правом совещательного голоса обязан принять участие представитель организации-представителя.

Представитель организации-представителя обязан довести до сведения участников собрания информацию:

а) о результатах обследования элементов жилого многоквартирного дома, подлежащих капитальному ремонту, отраженных в дефектном акте;

б) о подаче объявления о проведении общего собрания жильцов;

в) о вопросах, подлежащих обязательному рассмотрению на общем собрании жильцов, для заключения    договоров, необходимых для проведения и оплаты работ по капитальному ремонту элементов данного многоквартирного жилого дома;

г) о порядке заключения и исполнения договора займа средств Целевого фонда ремонта жилого фонда;

д) об иных условиях проведения ремонтных работ и их оплаты;

е) о полученных организацией-представителем офертах на выполнение работ по капитальному ремонту.

7.   В общем собрании жильцов вправе участвовать представители лиц, имеющих право выступать подрядчиками и предоставивших оферту на выполнение работ по ремонту элемента  данного многоквартирного жилого дома.  

Оферта на заключение договора подряда предоставляется заинтересованными лицами в адрес организации-представителя, либо непосредственно на общем собраним жильцов.

 

 

Статья 10. Права и обязанности организации-представителя при выполнении капитального ремонта многоквартирных жилых домов

 1.       Организация-представитель вправе:

а) вступать в договорные отношения, связанные с проведением капитального ремонта элементов многоквартирных  жилых домов, управление которыми данная организация осуществляет;

б) выступать исполнителем работ по капитальному ремонту элементов многоквартирного жилого дома;

в) получать от органов государственной власти и местного самоуправления информацию, необходимую для осуществления деятельности  по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов, находящихся в управлении данной организации;

г) реализовывать иные права, определенные законодательными актами, регламентирующими отношения по договорам подряда и займа.

2.       Организация-предщставитель обязана:

а) выполнить организационные мероприятия, необходимые  для включения многоквартирного жилого дома в титульный список многоквартирных жилых домов, элементы которых подлежат капитальному ремонту;

б) выполнить организационные мероприятия, необходимые  для проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома с целью определения условий договора подряда на капитальный ремонт элемента многоквартирного жилого дома;

в) обеспечить прием оферт лиц, имеющих право выступать подрядчиками, и провести, необходимый для заключения договора анализ полученных оферт;

д) принять участие в общем собрании жильцов многоквартирного жилого дома;

е) заключить договоры подряда и займа в соответствии с решениями, принятыми общим собранием жильцов многоквартирного жилого дома;

ж) обеспечить исполнение договоров подряда и займа.

 

 

Статья 11. Права и обязанности владельцев помещений при выполнении капитального ремонта многоквартирных жилых домов

 1.        Владельцы помещений, расположенных в  многоквартирном жилом доме, при выполнении капитального ремонта данного дома вправе:

а) получать всю информацию, знакомиться и снимать копии с документов, связанных с осуществлением капитального ремонта элементов данного многоквартирного жилого дома, вне зависимости от авторства данных документов;

б) быть избранными и осуществлять полномочия председателя или секретаря общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома;

в) присутствовать при проведении обследования элемента жилищного фонда для составления дефектного акта, при приемке выполненных ремонтных работ по договору подряда;

г) выражать особое мнение (в т.ч. письменно) по решениям, принимаемым в ходе подготовки и исполнения договора подряда.

2.        Владельцы помещений, расположенных в  многоквартирном жилом доме, при выполнении капитального ремонта данного дома обязаны:

а) принимать участие лично либо через своих представителей в общем собрании и принятии решения общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома;

б) исполнять решения общего собрания жильцов, принятые по поводу капитального ремонта элементов многоквартирного жилого дома;

в) осуществлять платежи по договору займа средств Целевого фонда ремонта жилищного фонда в соответствии с квитанциями, выставляемыми организацией-представителем.

 

 

Статья 11. Технический надзор при выполнении капитального ремонта многоквартирных жилых домов

 1.     Технический надзор за работами, выполняемыми в процессе капитального ремонта элементов многоквартирного жилого фонда, осуществляет единая государственная служба технического надзора, формируемая правительством Приднестровской Молдавской Республики, совместно с представителем организации-представителя.

2.     Единая государственная служба технического надзора может быть сформирована в следующих организационно-правовых формах:

а) отдельного подразделения  в составе органа государственной власти;

б) самостоятельного государственного учреждения.

3.     В окончательной приемке выполненных по договору подряда  работ по капитальному ремонту элементов многоквартирного жилого дома и подписании акта выполненных работа участвует представитель жильцов данного многоквартирного жилого дома.

 

 

Статья 12. Льготы по выплате займа

Лица, которым в соответствии с законодательными актами  Приднестровской Молдавской Республики либо в порядке, установленном законодательными актами Приднестровской Молдавской Республики, предоставлены льготы по уплате платы за жилье обладают аналогичными льготами по займу, полученного за счет средств Целевого фонда  ремонта жилищного фонда.

Возмещение сумм предоставленных гражданам льгот по выплате займа, полученного за счет средств Целевого фонда ремонта жилищного фонда, осуществляется в порядке аналогичном порядку, установленному для возмещения льгот по оплате платы за жилье.

 

 

Статья 13. Порядок вступления настоящего закона в силу.

 Настоящий закон вступает в силу с 01 января 2015 года.